兴隆县农村宅基地审批及有关法律政策解读

一、申请宅基地的条件

（一）符合下列条件之一的村民，应当以户为单位向本村（社区）集体经济组织或村（居）民委员会提出建房用地申请

  1、无宅基地的；

　2、因分户，原有宅基地不能解决建房居住的；

　3、原有宅基地面积尚未达到限额标准，新建、改建、扩建需增加宅基地用地面积的；

　4.按照村镇规划调整宅基地或项目建设占用原有宅基地且未实施安置，需易地新建的；

　5.原有住房因自然灾害等原因灭失或住房处在易发自然灾害区域,需易地新建的；

　6.村民住宅纳入文物保护或水源保护地需要迁建的；

　7.原有住房属危险住房,需原址拆建的；

　8.夫妻一方属本集体经济组织成员，另一方是国家工作人员，在农村居住且有合法的宅基地和房屋,同时又未在城镇购买商品房和享受保障性住房，原有住房已无法居住的，可在原址改建；

  9.第二轮土地延包中划地人口或其子女因政策性农转非，未在国家机关、企事业单位上班(或退休)，且未享受保障性住房的，按符合建房条件的本集体经济组织成员同等对待；               
 10.其它符合相关法律法规规定的。

（二）农村村民分户申请宅基地必须同时符合下列条件：

1.属本集体经济组织成员，且户口属本村(社区)本组的；

2.同户(以户口簿为依据)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄且结婚成家，人均住房面积不足30平方米，确需另立门户建房的；

3.结婚分户的，父母必须和符合建房条件的其中一个子女家庭共宅；

4.未享受过其它住房保障政策的。

二、有下列情形之一的，一律不得批准农村宅基地用地:

1.宅基地选址不符合乡(镇、街道)土地利用总体规划、村土地利用规划、镇总体规划、乡规划、村庄规划(含30户以上农村居民点规划)的；

2.不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的；

3.将宅基地或宅基地上房屋出卖、出租、赠予他人或者以其他形式转让住房后再申请宅基地的； 

4.申请另行选址新建住房，未签订农村宅基地使用承诺书的；

5.宅基地选址在实施过增减挂钩、土地整理项目范围内的；

6.原有住宅被征收，已补偿安置的；

7.实施增减挂钩，获得安置补偿费用并签订自愿放弃宅基地承诺书的；

8.申请的宅基地在自然保护区、饮用水源保护区、文物保护区、生态保护红线等禁止建设区域的；

9.申请的宅基地在电力设施保护区域、公路建设控制区和已纳入规划实施的重大工程范围内的；申请的宅基地位于河流保护界限范围内；低于历史最高洪水位；有河堤的距离河堤不足30米的；申请的宅基地距离水库大坝两端少于50米的，坝址下游少于200米的；申请的宅基地距离渠道边墙外延少于10米的；申请的宅基地与高压输电线路设施距离1-10千伏少于5米、35-110千伏少于10米、220千伏少于15米、500千伏少于30米的，超过500千伏的，需专题论证。申请的宅基地与公路用地外缘起向外的距离高速公路(含匝道)少于30米的；国道少于20米、省道少于15米、县道少于10米、乡村道少于5米的；

10.不符合相关法律法规和政策规定的。

三、农村村民申请办理宅基地用地审批手续时，村(社区)集体经济组织或村(居)民委员会应向乡(镇、街道)便民服务窗口报送以下申报材料：

1.农村宅基地和建房(规划许可)申请表(申请人提供)；

2.农村宅基地使用承诺书(申请人提供)；

3.家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件(申请人提供，出示原件)；

4.婚姻状况证明材料(申请人提供)；

5.对另行选址建房申请使用宅基地的，需提供与村集体经济组织或村民委员会签订的退还现有宅基地协议。

四、审批方式

按照“农户申请、村级审查、乡(镇、街道)审批、县管转用”的审批模式，由各乡(镇、街道)负责本辖区内农村宅基地审批工作，报县农业农村局、县自然资源局、县综合执法局备案，涉及农用地转用的报县自然资源局办理农用地转用审批手续。

  五、审批标准

1.农村村民建房申请使用宅基地用地,其面积不得超过以下标准: 每户审批建房占地面积严格控制在120平方米内、建筑面积控制在240平方米以内，按二层加坡屋顶建设，坡屋顶屋脊高度不得超过2.1米；三人及三人以下面积控制在80平方米以内；畜圈占地面积控制在35平方米内。

2.报经县人民政府同意，列入“四在农家·美丽乡村”示范点、精品点及风景区周边的旅游村寨等区域的农村住房建设，经乡(镇)人民政府、街道办事处批准，每户建筑面积不得超过320平方米，按二层加坡屋顶建设，坡屋顶屋脊高度不得超过2.1米。宅基地获得批准后，新建的农村住房必须按照兴隆县人民政府确定的农村住房建设通用图集进行建设，应功能完善、设施配套、厨卧分离、厕圈分离；改建、扩建的农村住房要具备基本的居住功能，满足改厨、改厕、改圈要求。农村圈舍应符合“人畜分离”、人居环境改善等要求。

 六、宅基地面积计算。

(1)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界； 

(2)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积。

七、审批程序

1.申请。农村村民建房需要使用宅基地的，以户为单位向所在村民小组提出使用宅基地和建房书面申请，填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》、签订《农村宅基地使用承诺书》。村民小组收到申请后召开村民小组会议讨论，并将其申请理由、拟用地位置和面积以及拟建房层数、层高、面积等情况进行核实，并征求拟申请宅基地相邻权利人的意见，签署意见后送村(社区)集体经济组织或村(居)民委员会。

2.公示。村(居)民委员会收到村民申请后，应及时对申请资料进行现场核实，并将申请人的申请内容在本集体经济组织或村民小组进行公示，公示时间为7日。

3.上报。对符合申请宅基地条件并经公示无异议或异议不成立的，由村(居)民委员会在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》上签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡(镇、街道)农业服务中心。

4.联合审核。乡(镇、街道)农业服务中心对申请资料初审后报乡(镇)人民政府、街道办事处，乡(镇)人民政府、街道办事处在10个工作日之内，组织农业、自然资源、村镇建设、林业、交通、供电、水务等相关部门进行联合审核。农业服务中心负责审查申请人是否符合申请条件，拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村(居)审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议；自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，核发《乡村建设规划许可证》；涉及村镇建设、林业、水利、供电、交通等部门的，按各自职责对拟用地是否符合相关行业规定进行审查。对符合条件的，由乡(镇)人民政府、街道办事处组织乡(镇)自然资源所等相关部门到实地踏勘并绘制宅基地宗地草图；各有关职能部门在申请表中签署明确意见并加盖部门公章完《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》。

5.集中审查。乡(镇)人民政府、街道办事处负责组织乡镇农业、自然资源、村镇建设、涉及村(居)委、林业、交通、电力等相关部门负责人召开农村宅基地审批专题会议，并形成翔实的会审纪要。

6.审批。乡(镇)人民政府、街道办事处在5个工作日内对宅基地建房进行审批，核发《农村宅基地批准书》。

八、现行宅基地管理政策规定

(一)土地管理法有关规定

第62条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的标准。 

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

（二）土地管理法有关规定

第68条  县级以上人民政府自然资源主管部门履行监督检查职责时，有权采取以下措施：

 1、要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；

 2、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；

 3、进入被检查的单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测；

  4、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。        

第78条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

城乡规划法 第65条  在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

（三）土地管理法有关规定

第74条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第75条 违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第76条 违反本法规定，拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正；逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦，可以处以罚款。

第77条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第78条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

①“一户一宅”法律规定

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，属于农民集体所有，必须依法经批准获得。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，人均土地少、不能保障一户一宅的地区，在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居的权利。因村庄建设、改善居住条件等原因申请在原宅基地地外新建住宅的，原宅基地应当退还村集体。农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

②依申请审批取得

   符合宅基地分配条件的农村村民申请宅基地，应向本集体经济组织或村民委员会提出，经村民会议或村民代表会议讨论通过并公示，无异议的按规定程序报批。

宅基地审批结果由村集体向村民张榜公布。

建立健全农民宅基地申报、审批操作规范，明确申请条件、审批程序，并向社会公开。

③严格控制宅基地占用农用地

严控新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

涉及占用农用地的，应当依法办理审批手续；占用耕地的，还必须依法落实占补平衡政策。

④监管“三到场”

加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求。

要开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，应责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

⑥依法保护农民宅基地合法权益

依法保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”。

不得违法收回农户合法取得的宅基地。

不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。

各地可通过优先安排农村宅基地用地计划指标、村庄

整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，

满足符合宅基地分配条件农村村民的建房需求。

⑦严格禁止城镇居民在农村购买宅基地

宅基地是农村村民的基本居住保障，城镇居民不得到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

农村村民转让宅基地应征得宅基地所有权人同意，受让人需符合宅基地分配申请条件。

严禁借流转之名违规违法圈占、买卖宅基地。

 兴隆县人民政府关于印发《兴隆县农村宅基地审批管理办法（试行）》的通知